Cukai Tanah vs Cukai Taksiran: Apa Bezanya di Malaysia?

Cukai tanah ialah cukai tahunan kerajaan negeri yang dikira berdasarkan keluasan tanah dan perlu dijelaskan sebelum 31 Mei di kebanyakan negeri. Cukai taksiran pula dikutip oleh majlis tempatan berdasarkan anggaran nilai sewa tahunan, dan dibilkan 2 kali setahun sebelum hujung Februari dan hujung Ogos. Kedua-duanya adalah bil berasingan daripada pihak berkuasa yang berbeza, dan hanya pemilik yang menerima pendapatan sewa boleh menuntutnya sebagai potongan cukai.

Setiap tahun, pemilik rumah di Malaysia menerima 2 bil cukai hartanah daripada 2 badan kerajaan yang berbeza, masing-masing dengan tarikh akhirnya sendiri.

Cukai tanah bagi lot rumah teres biasa kurang daripada RM200 setahun di kebanyakan negeri, manakala cukai taksiran bagi rumah yang sama boleh mencecah RM528 atau lebih. Cukai tanah dibayar kepada pejabat tanah negeri, sementara cukai taksiran dibayar kepada majlis tempatan.

Dalam panduan ini, kami terangkan maksud setiap cukai, cara mengira kedua-duanya, tarikh akhir bayaran, dan sama ada ia boleh dituntut semula ketika mengisi borang cukai pendapatan.

Apa Itu Cukai Tanah dan Cukai Taksiran (Cukai Pintu)?

Cukai Tanah

Cukai tanah ialah cukai tahunan yang dikenakan oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Cukai ini terpakai ke atas tanah yang telah diberi milik atau dipajak oleh kerajaan kepada pemilik persendirian.

Oleh kerana cukai ini terikat pada hak milik dan bukan pada bangunan, tanah kosong, rumah yang tidak didiami dan pemilik yang menetap di luar negara tetap perlu membayarnya. Malah, Seksyen 93 Kanun tersebut menganggap jumlah cukai sebagai hutang kepada Pihak Berkuasa Negeri.

Bayaran boleh dibuat mulai 1 Januari dan perlu dijelaskan sebelum 31 Mei di kebanyakan negeri. Bagi Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan pula, tarikh akhirnya ialah 28 Februari kerana ketiga-tiga wilayah persekutuan ini ditadbir oleh PTG Wilayah Persekutuan.

Secara umumnya, fungsi cukai tanah adalah untuk menjana hasil kerajaan negeri, memandangkan tanah terletak di bawah bidang kuasa negeri mengikut Perlembagaan Persekutuan. Bagi pemilik pula, bayaran yang dijelaskan tepat pada masa memastikan hak milik tanah tersebut kekal terpelihara.

Bagi pemilik kondominium atau apartmen, cukai tanah dikenakan dalam bentuk cukai petak, iaitu versi strata bagi cukai tanah.

Cukai Taksiran (Cukai Pintu)

Cukai taksiran dikutip oleh majlis tempatan, iaitu Pihak Berkuasa Tempatan (PBT), di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976. Cukai taksiran dan cukai pintu ialah cukai yang sama. "Cukai pintu" hanyalah nama tidak rasmi yang lebih biasa digunakan.

Berbeza dengan cukai tanah, cukai ini tidak dikira mengikut keluasan tanah. Sebaliknya, ia berdasarkan nilai tahunan, iaitu anggaran majlis terhadap sewa kasar setahun yang boleh diperoleh jika hartanah tersebut disewakan. Anggaran ini digunakan sama ada rumah itu disewakan atau didiami sendiri oleh pemilik.

Hasil kutipan cukai taksiran membiayai perkhidmatan harian seperti kutipan sampah, lampu jalan, penyelenggaraan jalan dan longkang, serta taman awam. Cukai ini dibilkan dalam 2 ansuran, dengan tarikh akhir biasanya pada hujung Februari dan hujung Ogos.

Bagi pemilik kondominium atau apartmen, bil cukai taksiran dikeluarkan atas nama pemilik sendiri. Kebanyakan majlis kini menilai dan mengeluarkan bil terus kepada setiap pemilik petak, bukan melalui satu bil induk kepada JMB atau MC. Oleh itu, cukai taksiran tidak termasuk dalam yuran penyelenggaraan.

Adakah Cukai Tanah Sama dengan Cukai Taksiran?

Tidak. Walaupun kedua-duanya berkaitan dengan hartanah, pihak yang mengutip, asas pengiraan dan tarikh akhirnya adalah berbeza. Oleh itu, membayar satu cukai tidak menyelesaikan tanggungjawab bagi cukai yang satu lagi.

Sumber: Kanun Tanah Negara 1965; Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171); PTG Selangor; DBKL.

Bagi kebanyakan pemilik rumah landed, bil majlis jauh lebih besar. Jadi, jika hanya satu cukai hartanah yang pernah anda perasan, besar kemungkinan ia adalah cukai taksiran.

Bagaimana Cara Mengira Cukai Tanah dan Cukai Taksiran?

Cukai tanah: keluasan tanah × kadar negeri

Formula: Keluasan tanah (kaki persegi atau meter persegi) × kadar negeri = cukai tanah tahunan

Berikut contoh kiraan bagi rumah teres di kawasan bandar Pulau Pinang dengan keluasan lot 140 meter persegi:

• Kasar: 140 m² × RM0.70/m² = RM98.00
• Selepas rebat 50% untuk 2026: RM98.00 × 0.50 = RM49.00 perlu dibayar

Rebat ini tertakluk kepada kadar minimum yang ditetapkan oleh undang-undang. Sekiranya jumlah selepas rebat lebih rendah daripada bayaran pada tahun 2025, jumlah tahun 2025 akan digunakan.

Kadar cukai tanah ditetapkan oleh setiap negeri dan berbeza mengikut daerah serta kategori tanah. Kadar terkini boleh disemak melalui portal e-Tanah negeri atau JKPTG.

Cukai taksiran: nilai tahunan × kadar majlis

Formula: Nilai tahunan × kadar majlis = cukai taksiran tahunan

Sebagai contoh, berdasarkan angka yang diterbitkan oleh DBKL, nilai tahunan RM13,200 × 4% = RM528 setahun, yang dibilkan dalam 2 ansuran sebanyak RM264.

Sumber: Dewan Bandaraya Kuala Lumpur, Jabatan Penilaian dan Pengurusan Harta.

Kadar ini mungkin berbeza mengikut majlis. Contohnya, MBPJ menyeragamkan kadar kediaman pada 4% mulai 2025. Selain itu, majlis membuat penilaian semula secara berkala, dan inilah sebabnya bil jiran boleh berbeza walaupun lotnya sama. Faktor seperti keluasan lantai, pengubahsuaian, kedudukan lot tepi dan kegunaan hartanah semuanya boleh mengubah nilai tahunan.

Jika nilai tahunan kelihatan terlalu tinggi, pemilik boleh mengemukakan bantahan. Peratusan kadar tidak boleh dirayu, namun penilaian yang menjadi asas pengiraan boleh dibantah. Majlis akan mengumumkan tempoh bantahan setiap kali penilaian semula dibuat.

Adakah Cukai Tanah dan Cukai Taksiran Boleh Ditolak Cukai di Malaysia?

Hanya jika hartanah tersebut menjana pendapatan sewa.

Bagi hartanah yang disewakan, cukai tanah dan cukai taksiran adalah potongan yang dibenarkan terhadap pendapatan sewa di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967. Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018 menyenaraikan kedua-duanya sebagai perbelanjaan langsung yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan sewa.

Sebaliknya, bagi rumah yang didiami sendiri, kedua-dua cukai ini tidak boleh ditolak kerana tiada pelepasan peribadi untuk cukai hartanah bagi rumah kediaman sendiri.

Bagi pemilik yang menyewakan bilik sambil tinggal di rumah yang sama, kedua-dua cukai boleh dituntut secara pro-rata mengikut keluasan lantai yang disewakan, dan ditolak daripada pendapatan sewa bilik tersebut.

Sebagai gambaran, berikut kiraan bagi rumah yang disewakan pada RM1,800 sebulan:

Angka ilustrasi sahaja. Sahkan potongan anda sendiri berpandukan Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018.

Dalam contoh ini, kedua-dua cukai hanya mengurangkan RM628 daripada pendapatan bercukai, iaitu jauh lebih kecil berbanding faedah pinjaman.

Apa Berlaku Jika Anda Terlepas Tarikh Akhir?

Cukai tanah

1. Penalti lewat: Dikenakan mulai 1 Jun di kebanyakan negeri. Kadarnya ditetapkan oleh setiap negeri; Negeri Sembilan, misalnya, mengenakan 5% daripada cukai semasa, manakala negeri lain mengenakan peratusan yang lebih tinggi.
2. Borang 6A: Pejabat tanah akan menyerahkan notis tuntutan yang memberi tempoh 3 bulan lagi untuk menjelaskan tunggakan.
3. Perampasan: Jika hutang masih belum dijelaskan selepas tempoh tersebut, Seksyen 100 Kanun Tanah Negara membenarkan negeri mengisytiharkan tanah itu dirampas.

Cukai taksiran

1. Notis E: Majlis akan mengeluarkan notis yang menghendaki bayaran dibuat dalam tempoh 15 hari.
2. Caj lewat: Dikenakan ke atas jumlah tunggakan di bawah Seksyen 147(1) Akta Kerajaan Tempatan 1976.
3. Waran tahanan: Di bawah Seksyen 148, pegawai majlis boleh menyita harta alih di dalam bangunan atau menutup premis. Seksyen 151 pula membenarkan hartanah dilelong melalui pendaftar Mahkamah Tinggi, dengan fi waran sebanyak 10% dikenakan sebagai tambahan.

Bil Rumah Yang Sebenarnya Boleh Anda Kurangkan

Secara keseluruhan, gabungan cukai tanah dan cukai taksiran jarang melebihi RM1,000 setahun bagi rumah landed biasa. Kedua-duanya adalah cukai berkanun yang ditetapkan oleh kerajaan dan tidak boleh dirunding.

Namun, cukai hanyalah sebahagian kecil daripada kos keseluruhan menyelenggara rumah. Jika tujuan anda adalah untuk mengurangkan perbelanjaan bulanan hartanah, lebih baik tumpukan pada satu-satunya bil berulang yang boleh dikawal, iaitu elektrik.

Bagi kebanyakan isi rumah di Malaysia, kos elektrik adalah 5 hingga 8 kali ganda lebih tinggi daripada gabungan kedua-dua cukai hartanah. Dengan solar bumbung, anda boleh menjana tenaga sendiri, mengimbangi penggunaan waktu siang dan mengeksport lebihan tenaga ke grid, sekali gus mengawal bil utiliti yang paling besar.

FAQs

Adakah saya perlu membayar cukai tanah jika tinggal di kondominium?

Ya, dalam bentuk cukai petak, iaitu versi strata bagi cukai tanah. Pejabat tanah akan membahagikan cukai tanah lot induk kepada setiap pemilik unit mengikut unit syer yang diperuntukkan, lalu mengeluarkan bil terus kepada pemilik.

Adakah cukai harta sama dengan cukai tanah?

Tidak. "Cukai harta" bukan nama rasmi bagi mana-mana cukai. Dalam percakapan harian, istilah ini biasanya merujuk kepada cukai taksiran (cukai pintu) yang dibayar kepada majlis tempatan, manakala cukai tanah ialah bil berasingan yang dibayar kepada pejabat tanah negeri.

Apakah fungsi cukai tanah?

Cukai tanah menjana hasil untuk kerajaan negeri, yang mentadbir semua tanah di negeri tersebut. Bagi pemilik, bayaran tahunan ini mengekalkan hak milik tanah. Jika tunggakan dibiarkan terlalu lama, negeri boleh merampas tanah tersebut di bawah Seksyen 100 Kanun Tanah Negara.

Siapa yang membayar cukai taksiran, tuan rumah atau penyewa?

Pemilik berdaftar. Perjanjian sewa boleh mewajibkan penyewa membayar balik jumlah tersebut, namun majlis tetap mengeluarkan bil kepada pemilik dan pemilik kekal bertanggungjawab sepenuhnya kepada majlis.

Bolehkah saya membayar kedua-duanya secara dalam talian?

Boleh. Cukai tanah boleh dibayar melalui portal PTG negeri atau MyEG, manakala cukai taksiran boleh dibayar melalui portal majlis atau JomPAY menggunakan kod biller yang tertera pada bil.

Bagaimana cara membayar cukai taksiran MBSA?

Terdapat beberapa saluran pembayaran, iaitu aplikasi myMBSA, portal mymbsa.gov.my, JomPAY (kod biller 7567, dengan nombor akaun cukai sebagai Rujukan 1 dan nombor telefon pemilik sebagai Rujukan 2) dan portal PBTPay yang menerima FPX, Visa/Mastercard serta DuitNow QR. Bayaran penggal pertama perlu dijelaskan sebelum 28 Februari, manakala penggal kedua sebelum 31 Ogos.

Bagaimana jika saya tidak pernah menerima bil?

Bayaran tetap perlu dibuat. Semak portal PTG dan portal majlis secara terus, kerana notis yang tidak diterima tidak menangguhkan tarikh akhir atau penalti.

Adakah yuran penyelenggaraan merangkumi cukai taksiran?

Tidak. Yuran penyelenggaraan dibayar kepada JMB atau MC untuk menyelenggara harta bersama, manakala cukai taksiran ialah cukai berkanun yang dibilkan terus oleh majlis kepada pemilik hartanah.

2 Cukai Wajib, 1 Bil Sahaja Yang Anda Boleh Kawal

Cukai tanah dan cukai taksiran merupakan kos wajib bagi pemilik hartanah di Malaysia. Tandakan 31 Mei dan 2 tarikh akhir majlis tempatan anda dalam kalendar. Simpan resit untuk musim cukai jika anda menyewakan unit tersebut, dan jelaskan bayaran tepat pada masa untuk mengelak penalti.

Selepas cukai berkanun anda selesai, tumpukan perhatian kepada kos hartanah yang anda boleh kawal. Lihat kalkulator solar kami atau chat dengan team kami di WhatsApp.